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房地产结构设计成本优化全历程控制

本文摘要:在住宅项目中,结组成本占到总建安成本的40%~60%,结构工程的施工进度亦直接关系到项目的预售节点。所以如何强化住宅类项目的结构技术管控,制止无效成本浪费、助力工程进度、提升结构产物力,成为结构条线技术管控的一项重要课题。该项目位于天津市北辰区龙岩道与辰永东路交口西南侧,地处北辰区北运河西侧,计划总用地面积约8.86公顷,其中住宅用地面积为62487㎡,地上修建面积112476㎡,地下修建面积为42939㎡,修建形式为高层、多层等。 抗震设防烈度8度,二组,III类场。

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在住宅项目中,结组成本占到总建安成本的40%~60%,结构工程的施工进度亦直接关系到项目的预售节点。所以如何强化住宅类项目的结构技术管控,制止无效成本浪费、助力工程进度、提升结构产物力,成为结构条线技术管控的一项重要课题。该项目位于天津市北辰区龙岩道与辰永东路交口西南侧,地处北辰区北运河西侧,计划总用地面积约8.86公顷,其中住宅用地面积为62487㎡,地上修建面积112476㎡,地下修建面积为42939㎡,修建形式为高层、多层等。

抗震设防烈度8度,二组,III类场。绿地天津北辰新里天澜项目根据事业部结构设计管控流程要求,在方案、施工图阶段划分将《结构设计任务书》、《结构设计统一技术措施》、《结构设计总说明》、《二次结构技术尺度》等京津冀事业部尺度化技术措施提前输入,对结构方案比选、限额设计要求、模型参数取值、质料选择、制图原则等提出详尽、明确技术要求,提升项目的准化水平,确保设计合理性,保障图纸质量。

定项目设计之初,技术部使用当地设计资源,对周边项目的地勘陈诉及地质情况举行了充实的调研和对比,通过对项目地勘陈诉的参数取值的研判与合理化建议,从设计源头杜绝项目成本的无效浪费。抗浮水位本项目设计室外园地标高较高,且高差变化较大,原地勘单元根据其习用做法以最高室外园地标高为基准界说抗浮水位,按此水位盘算,普通地库需接纳抗拔桩。技术部充实调研周边项目抗浮水位设定情况,努力与地勘单元相同,根据分区段设定抗浮水位(设计园地标高高处抗浮水位高,设计园地标崎岖处抗浮水位低),且抗浮水位不高于车库入口处门路标高的原则,修正抗浮水位。修正后项目最低处抗浮水位比初版抗浮水位降低700mm,全区普通地库自重即可满足当地抗浮要求,不光大大缩短了地下室施工周期,且直接节约抗浮成本约350万。

土层参数合理性通过调研周边项目地勘陈诉及当地土层参数取值情况,我们发现初版地勘陈诉中后注浆测阻力增强系数均取国标履历值的最低值,而天津地标中关于此两项参数的建议值均较高,靠近国标履历值上限。思量到岩土性质的地域特性显着,当地地标参数应更具参考性,技术部相同地勘单元按天津地标取值。仅此一项,可提高灌注桩单桩承载力约15%,节约桩基成本约150万元。水基坑与降水设计不光影响项目成本,更直接关系到首开区的抢工进度。

技术部对设计方案可优化的每一处细节都仔细推敲,全力为首开区的抢工保驾护航。基坑方案优化项目首开区楼栋仅局部交通核下沉为地下室,与大地库联通。其余部门不做地下室,为浅基础形式。

技术部在举行基坑方案内审时,充实使用了楼座基础崎岖错落的空间特点,将楼座四周的基坑支护形式由桩基支护改为二级放坡。大幅降低了基坑支护成本,缩短了施工工期,为首开区的抢工提供了有利条件。原方案 优化后止水方案优化项目东侧邻近河流,依据地勘陈诉建议,需增强项目东侧止水措施。原设计方案为单排三轴水泥搅拌桩,技术部经由成本对比,将此处止水方案改为双排双轴水泥搅拌桩,经成本测算,较原方案可节约成本约35万元。

运河一侧止水方案优化项目1#、2#楼为首开区楼座,且均为17层修建,桩基方案接纳预制管桩及灌注桩二者皆可。技术部团结工程合约部对两种桩基方案的经济性及施工速度举行了充实对比,最终选定灌注桩方案做为首选方案实施。灌注桩与管桩方案对比成本对比工期对比墙外置项目全面落地《绿地团体康健宅结构部署设计指导手册(试行版)技术要求,严格执行分层法设计,结构剪力墙外置,户内无墙或少墙,空间可变,提升户内使用效率,满足业主在差别阶段的空间革新需求,提升项目产物力。

剪力墙分层法典型户型优化前剪力墙部署(户内剪力墙较多,抗侧力效率低且影响后期业主革新)根据团体分层法设计原则,技术部在举行剪力墙部署优化时,将上图蓝色部门剪力墙取消,在电梯、外墙、分户墙等不涉及后期用户拆改处增补剪力墙以满足结构整体水平抗侧力要求,优化后的剪力墙漫衍如下图所示,其中虚框处为增补剪力墙位置。分层法原则优化剪力墙部署优化后,户内除局部卫生间等后期业主革新可能性较低的墙肢外,无多余剪力墙,极大的满足了住宅全生命周期内业主的空间革新需求。优化前后的整体指标相近,且剪力墙外置后,结构抗扭刚度更大,周期比更小,整体结构抗震性能更好,对好比下图所示。

优化前后结构整体指标对比此外,技术部对于优化前后的经济性亦做了较为详尽的对比,对比效果如下图所示。可见,接纳团体分层法剪力墙部署原则,在满足空间可变、户内空间效率提升的同时,结组成本并没有增加。

本项目剪力墙外置优化后,结组成本有所降低。优化前后结组成本对比装配式住宅项目中,联合项目自身特点和当地政策要求,选用合理的装配式方案,对项目的施工、成本都至关重要。

技术部凭据以往天津项目履历,体例了京津冀事业部《天津地域装配式项目设计导则》,全面梳理天津当地现行装配式政策要求、评分细则及各项装配式技术特点、成本,形整天津项目菜单式装配式选配包,以快速、准确地判断项目的装配式方案。京津冀事业部《天津地域装配式项目设计导则》凭据当地政策要求,王庄项目100%面积接纳装配式修建,根据天津地标盘算细则,装配式修建预制装配率需满足30%。技术部凭据《导则》内容,快速的完成了各种装配式方案的比选事情,最终选定成本最低、施工速度最快的装配式技术方案(方案5)。

装配式方案比选项目所在地北辰区为八度区,地震分组二组,园地种别III类,地震力较大,对于高层住宅而言,合理的接纳消能减震技术有可能成为降低结组成本的有效途径。针对项目最高楼4#楼(25层,75m),技术部举行了消能减震技术方案的探索性对比。

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连梁阻尼器思量到住宅项目的特殊性,减震方案接纳连梁式摩擦阻尼器,对室内影响小,后期运维自制。阻尼器部署方案如下图所示。减震方案(红框处设置阻尼器)阻尼器设置前后,与原方案对比,主要改动如下:1、部门连梁改成连梁式摩擦阻尼器;2、地上4层及以上部门剪力墙开动。

3、X和Y向大部门墙洞增大;4、地上6层及以上剪力墙厚从250mm改成200mm,200mm改成180mm和160mm,共增加使用面积约40m2,约占总修建面积的0.38%。设置阻尼器前后,钢筋混凝土用量对好比下:4#楼思量减震措施后,钢筋混凝土可节约成本约51万,阻尼器成本增加48万,共计可节约成本仅2万。思量到天津市内接纳阻尼器需举行专项专家审查,可能进一步对施工图进度及成本带来增量,因此本项目最终未接纳此减震措施。

但思量到减震方案可减薄剪力墙厚度、提升户内空间使用效率,且抗震性能更优,因此联合详细项目,在高烈度区、高层住宅中此类消能减震措施仍具有一定的产物和经济价值。结语结构设计治理涉及基坑、降水、桩基、主体结构、装配式等多方面内容,贯串整个项目周期,是协同多条线多专业的全历程、全方位治理历程。相较于公建类项目,住宅项目的结构形式相对简朴,可尺度化水平高,精致化设计要求更高。

京津冀事业部技术部在住宅项目的结构设计治理中,从尺度化的落地应用到方案的甄选,将精致化设计和匠人意识融入到设计治理的各个环节,为京津冀事业部住宅项目的降本增效和产物力提升精进不休。


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